主持人：欢迎日中经济发展中心理事长、日本城西大学研究生院教授张纪浔先生来到我们的直播间。刚才我们谈到奥运会对于中国、北京房价的影响，您认为奥运会对于整个房地产行业的发展态势会不会有比较大的影响？
张纪浔：没有什么很透的研究，主要是从对中国的宏观经济角度来看，我觉得奥运会对于中国来说，刘总也讲了，由一个经济大国向经济强国走的开端，因为从亚洲来看，主办亚运会的国家首先是日本1964年，韩国是1988年，无论是韩国还是日本，从奥运会举办以后，尤其是韩国开奥运会以后由一个发展中国家开始进入经济合作组织，日本也是一样，当然中国比他们大得多，中国的问题跟他们不太一样，当然我希望它能朝着这个方向去努力。
第二，我觉得奥运会对于中国来说，也许这一百年当中可能就这么一次，因为日本举办从64年以后到现在已经这么多年了，韩国也是一样。以后的10年、20年，可能决定中国是否能够成为经济强国，也是非常重要的。对于中国宏观经济，对于海外来说，像日本、东京或者说是韩国的首尔，奥运会以后都出现短期的经济滑坡，大家在国际上可能认为奥运会以后中国经济会滑坡，甚至有人说中国经济会走向崩溃，我不这样认为。因为从固定资产投资来说，北京市在中国全国占的比例非常小，才3%左右。和东京、首尔在日本、韩国占的比重完全没法相比，第二就是奥运会以后有大的投资项目，在奥运会以后像北京、上海的高速公路等等一些大的项目很多，包括北京在全国固定资产所占的比例比山东、广州要少得多，因此我认为奥运会以后对北京市经济可能会有一些小小的影响，因为它不可能再像搞奥运会一样，北京市大量投资。但是我认为对于中国来说，不会有太大的影响。对于中国的宏观经济，我觉得只会起到一个刺激作用，可能会出现一些对北京市来说向下走的趋势，但是影响不会很大。
刘乾坤：我非常同意张教授讲的，经济上是很小的一个拉动，很小很小，0.3%都没有，只能说是从经济大国向强国迈进的开始，也是中国和世界人民的一次对话或者说是一次狂欢，仅此而已。不会对经济、房地产有实质特别大的影响。
主持人：为了适应市场的需求，我们国家也推出了不少精装修的户型，在有效利用空间还有注重细节以及怎么样提高居住的舒适性方面，日本有哪些值得我们借鉴的地方？
张纪浔：日本属于高精尖房子的建筑，原来是盖的很大，现在基本上在房子里更考虑所谓绿的因素或者环保的因素，百如说像在六本木最近有一个比较好的建筑立面，在中层或者高层上，都考虑在房顶怎么样种草，包括因为日本地皮比较贵，在房子的底层，比如在东京站那边有一大片，里面有种小稻之类的，这是它利用的空间，因为它本身比较小。在利用空间方面我觉得日本做的是在中国前面，中国土地起码要比它大的多。另外现在日本盖房，比较注意和周边的环境相融合，融合到环境当中去，而且规定也比较严，你盖房子以后，在大楼前要有多少多少平米的空地等等，这些都值得我们去借鉴
主持人：现在北京也出现了不少的高尔夫楼盘，因为刚才我们也提到日本的楼房怎么和生活、环境相结合，这种高尔夫楼盘也是将地产和生活方式相结合，您觉得不同的居住理念，跟健康生活和绿色结合的理念，是不是我国高档住房的发展方向？
张纪浔：我觉得应该是这样。
主持人：在高档住宅方面，日本有没有一些先进的设计理念，值得我们去借鉴的？
刘乾坤：日本的高档住宅建筑设计理念，我觉得还是有一些特别值得中国学习的，特别讲究实用和节能，而不讲究像欧美一样的奢华，就是说空间很大。这个在日本相对来说还是比较少，它的整个建筑理念跟日本的汽车是非常相似的，我们说的顶级豪宅、顶级公寓它在节能方面做的非常好，比如说水、灯、采光、空间利用上都做得非常精致。比如说在装修上它不强调金碧辉煌或者极尽奢华，这是日本高档豪华住宅的一些特点。我在北京的市场上接触到大部分别墅客户，我觉得高端的住宅一定要告别从学习欧美的外表阶段，我们知道欧美很多像莱特式建筑包括像法国南部地区的建筑特点，因为它是乡村小镇，所以它在用地、室内设计、装修装饰方面其实还是以讲奢华，外表是融入自然，但是内部的空间利用上相对不是合理的，总体来讲中国和日本的国情基本相似，虽然说日本面积只有中国江苏省那么多，是中国的30分之1，但是人口是中国的十分之一。日本在高档、高端住宅上虽然在设计的品质、建筑品质上非常好，但是在节能、实用细节方面做的非常精致，这是跟整个国家的性格，我们看到它的汽车、电器都是这样的情况。早期我们讲中国的建筑舶来品，学夏威夷建筑、欧洲莱特式建筑，学法国南部的建筑，布局都很融入自然，但是很大、很空。
张纪浔：我想补充一下，就日本的高级住宅，比如说中国的高级住宅我也去，和日本的高级住宅比较，感觉日本的住宅一进去就觉得很舒服，感觉不一样。首先高级住宅，它首先在一楼肯定有房屋管理、送东西的，有一些方便住户的东西。现在在房子里的管道，因为房子一旦建了以后，不能随便拆，在屋子里的管道配置最好都是从底下走的，现在比较高的住宅里面，用地暖比较多，所以说在房子里你按一个按钮，整个的热能就进行调制。中国的高级住宅给我感觉是外表很高级，我刚从武汉过来，那个房子是武汉最好的，我觉得它很低，而且地面，像我看房子看砖和砖之间缝磨得怎么样，日本就磨得非常清。像中国的高级办公楼有一样，上海的经贸中心，是上海最高级的建筑，在日本如果我要找哪个单位，楼下都有指示，但是在中国我还要在下面打电话，问在哪，楼层的厕所里都有味，味出不去，在日本的厕所里就闻不到这样的味道，中国对住在里面的人的考虑可能会欠缺一些。中国的楼是自己去装，日本都是已经精装好的，概念不太一样。
刘乾坤：中国大部分的别墅还是属于毛坯时代，您刚才说到的日本的细节，刚才主持人也说到现在进入了精装时代，但是在一些细节上，确实人的居住舒适程度上，您刚才讲的很好，可能到经贸大厦，还要问具体在几层，很奇怪为什么没有这个东西。所以日本最近在做日升大厦，就说你们千万要避免出现问题，你到大厦里可以看到楼层里一点味道都没有。底下为客人服务方面做得非常好，日升大厦旁边有休息的地方，也有很多的瀑布，楼和楼之间跟公园一样，采光非常好，所以像这种设计理念我不知道现在用什么样的理念，从我实际的感受我觉得中国既然花了这么多钱，盖得这么好，为什么不从来访的客人角度来考虑问题，也是很奇怪的，首先要考虑到用这个楼的人，站在人的角度上考虑这个问题。
在节能方面，像我们学校会设置办公宿舍，中国的一些学校表面硬件上跟日本已经差不多了，唯一就是里面的软件设计理念，比如说我们的楼为了节能，楼上面有几个大的玻璃，等于从上面直接用自然光，下面就可以用了，这种方法也是一种节能。另外每个楼层都是玻璃的，在外面可以看到里面，但是里面看不到外面。像教师的电话、设施，我在哪个地方随便插都可以，周边都有插座，等等这些很小的细节，我看中国的教室包括现在盖的很好的大学教室里，差得很远，现在每个教室冷暖设备基本都有，我们自己的教授室里也是一样，一按按钮整个空气调节，冬天是热气，然后是冷气，每个房间里如果想播送一个通知，里面都有，智能化程度非常高。但是如果像日本那么学，太花钱了，也没有必要，成本太贵了。
刘乾坤：但是张教授的结论非常重要，我们现在发展到这个阶段，在外表上看起来，都已经跟发达国家完全一样了，甚至是超过了，在软件、智能化、设计理念方面是不是做到了节能、以人为本？还有一定的差距，这个也是中国地产赴日考察团应该去看的一些地方，会受到很大的震动和震撼，同样花了这么多钱，它的采光、细节做得很周到。就像张教授讲的，建筑开发商不仅仅是盖办公楼或者钢结构的玻璃幕墙，它留下的是一个城市名片，至少是一百年、八十年不动的不动产，这是非常重要的，换言之它应该是有责任感、使命感的行业，而不仅仅是造一个消费品，它是一个特殊行业，我们对它的要求，对这个行业所赋予的使命应该也提到一个相对的高度。
主持人：从房地产发展的科学理念和舒适度的角度两位给我们阐述了一下，回到我们的主题。这次峰会我们会参观日本一些有代表性的商业地产，两位嘉宾给我们介绍一下这次参会大致的流程或者亮点吧？
张纪浔：首先这次访问是在冲绳县政府的大力支持下得以实现的，特别是在冲绳，我认为是非常值得中国建筑商借鉴的，冲绳那个地方是一个岛，原来是一个什么都没有的岛，我去年去过几次，从海岸的岛部以及房屋的建筑，你看到以后，我觉得应该不次于夏威夷，比夏威夷美得多，对于这样一个非常美的冲绳来说，我想从几个角度来看。第一它有一大块政府准备开发的用地，开这个用地需要从一些角度去了解，这个地在开发时首先政府有规定，这个地我是按照什么目的去搞，刚才讲到了所谓的理念问题，这个海岸前有游艇，海岸线已经开发好了，非常漂亮，从那个地方可以直接看到海，那块用地有住房用地还有饭店用地，因为在盖房时首先要考虑大家的生活。另外还想让大家看一下冲绳的自由贸易区，因为冲绳政府对吸引海外的资金比较积极，在日本是唯一的冲绳有一个自由贸易区，这个自由贸易区给外国投资者各种优惠政策，它的优惠政策比现在中国的政策还好，其中有一个你投入的产业要符合冲绳政府的要求的话，你的人工费比如说在7千人民币以上的钱由政府给，这种做法中国到现在为止没有，人工费垫给投资商，这样的做法没有。我想将来会利用自由贸易区的优惠政策搞一个中日自由贸易，现在出口产品面临很大的问题，中国现在再出口方面已经是世界第二位、第三位，对于中国打击的很厉害，很多的贸易差都是冲着中国。为什么70-90年代原来打击的对象是日本、韩国、台湾，这些地区把自己的生产基地都转到中国，中国现在是一个替罪羊。现在中国造和日本造只是附加价值不同，日本出一个杯子、中国出一个杯子，哪怕是一样的东西，日本可能是中国的五倍，我想中日贸易开发区的政策，中国企业到那投资、生产，打造的是中国造。打三个是港口，冲绳有一个国际港，这个港口大概腹水15米，从国际港到国际机场非常近，才20公里，这样好的机场和港口非常近的地方，日本很少有，利用这个港口进行中转或者是小商品批发。
另外冲绳这个地方又是日本高尔夫球员培养的摇篮，像现在在世界上有名的高尔夫职业运动员基本上都在那，那个地区利用当地的绿色做高尔夫球场，另外有一些和山、和水一起建造的别墅，你看他们的休闲度假别墅，而且是可以促进旅游的。你看这些东西实际上就是学习，它的海非常漂亮，冲绳有他们的政府支持，可能在一些大的商业设施、住宅设施、饭店用地包括工业用地都可以得到满足。在东京地区主要是朝三个方面去努力，一个是住宅本身，看看就可以了，因为是专家一看就明白。第二想让大家看的就是由原来老的城然后开发出来的新的设施，主要是在六本木，六本木是日本东京最贵的地段，怎么把旧城改为新城，而且成为两个在日本来说大家都愿意去的地方。第三离东京附近的适宜居住的地区像多摩城，多摩是40年代开发的大的住宅区，它现在要重新改建，可以看一下改建过程中的思路和做法及大家可以慢慢地选择，可值得看的地方很多，我们会为大家挑出一些比较好的项目。另外我们还会跟日本的一些企业家对话，当然是要从住房的角度，跟企业家、政府的对话，另外从休闲角度来考虑，像民间舞蹈、冲绳小姐的欢迎，等等这都在考虑当中。让大家一方面可以学到东西，一方面来趟日本也不容易，在日本可以休闲、休息，我觉得对与来说就是很短的时间内达到很多的目标，也不是不容易，但是尽可能朝着这个方向努力，让大家既紧张又能够舒适，这是我的想法。
主持人：谢谢张教授的精彩发言，为我们展现了一幅冲绳县非常美丽的图景，自然、环境、建筑相结合，百闻不如一见，希望大家有机会可以到冲绳、东京去看一看。在聊天的最后，请两位嘉宾用一句话进行一个总结性的发言。
刘乾坤：精彩纷呈，期待大家一起同往
张纪浔：我的目的是想把这次峰会搞成一个精品或者是品牌，因为这是第一次，希望第一次要搞成功，才会有第二次、第三次，我的目的就是想用这样一种方式来促进中日两国的不动产或者中日两国的经贸界共同合作，能够共同开发和利用我们的地球资源
主持人：希望两位的美梦成真，谢谢两位嘉宾，谢谢各位网友，我们本次访谈结束。 | 
